1980 年代，臺北的兩大電腦外商公司都不約而同的搬進了新的、以公司命名的辦公大樓。位于復興北路 337 號的惠普大樓、和位于敦化南路八德路交叉路口的 IBM 大樓，現在叫萬國商業大樓。

不同的是，惠普大樓是惠普自己出資建造，而 IBM 則是簽了十年租約租了那整棟大樓。這十年租約的總金額，幾乎可以把這棟大樓依當時的市價買下來。

只租不買的 IBM

許多人對 IBM 的這種做法非常不解，甚至于嘲笑 IBM，認為他們對臺灣未來的經濟發展沒有信心、也不懂得投資在房地產上，白白浪費了巨額的租金；而惠普的做法顯然聰明多了，甚至我當時也贊成了這種說法。

1992 年，我搬到北京擔任中國惠普對第三任總裁。由于來自中方股東和員工的期望，我也大力向惠普總部爭取在北京建造自己的辦公大樓；除了在房地產上的投資將來會有回報之外，在當地投資蓋辦公大樓，也會讓惠普員工產生歸屬感、并增加對公司的向心力。

1996 年，我成功地說服了惠普總部，在東三環和建國門外大街交叉路口、中國大飯店旁邊的黃金地段，買了一棟辦公大樓并命名為惠普大樓，緊鄰著摩托羅拉和三星的辦公大樓。

可惜的是，在搬進這棟大樓之前的 1997 年 10 月，我就離開了惠普，沒有享受到這棟新辦公大樓的工作環境；在當時，我還認為這是我在中國惠普總裁任內的政績之一，相當引以為傲。

在加入德州儀器之后，我擔任亞洲區總裁、而且是總部 20 人決策小組的成員之一；職務比擔任中國惠普總裁時高了許多，我的視野和想法也因而做了很大的轉變。

回想起來，當年 IBM 辦公大樓只租不買的決策，確實比惠普高明了許多，我只提三點供各位參考；其實跨國企業并不笨，而是我們不理解背后決策的理由。

彈性與無法預期的因素

第一，跨國企業在海外的據點必須以彈性為優先考慮。因為在海外地區，當地國家政權和政策的穩定性，并不在企業經營層的控制和掌握之中，同時當地業務的發展也不可預期；租用辦公大樓，確實帶來了許多的彈性，可以應付未來的各種不確定因素。

如今，惠普和 IBM 都已經搬離了以他們公司命名的辦公大樓。今天高科技產業的競爭比起三十年前激烈多了；公司業務和組織的發展，也迫使他們必須搬遷。

控制資產、減少分母

過多的固定資產，對于企業的市值會有負面影響

第二，美國跨國企業一般都是在美國上市股票，所以他們的市值受到股價的影響非常大；而華爾街對于公司市值的評估因素之一就是 ROA（資產報酬率），也就是「當年的營業利潤除以總資產」。

要提高資產報酬率，要嘛就是增加「分子」，也就是營業利潤，要嘛就是減少「分母」，也就是降低總資產。企業經營的主要目標之一，就是創造利潤；在全力創造利潤之外，能夠在企業經營層掌控之下的，就是控制好資產。

企業的主要資產有三大塊：

• 固定資產；包含土地、廠房、機器設備
  
• 庫存
  
• 應收帳款
  

說到這里，大家都應該明白，租用辦公樓是納入當年的費用；但是買或投資辦公樓，這是變成了固定資產，也就是增加了投資報酬率的分母。這對于企業的市值來說，必然會有負面的影響。

策略考量：成本與效率的平衡

第三，也是我認為最重要的策略考慮因素：購買辦公樓帶來的成本優勢，往往反而會造成組織在效率和競爭上的劣勢。這個道理聽起來有點復雜，比較難理解：為什么優勢反而變成劣勢？

通常辦公大樓的折舊分攤是 30 年到 40 年；因此長遠來看，每年的費用是比租金要來得低，況且辦公室租金在長期來看，大都是看漲的。所以說，在辦公室的使用成本上來看，買比租是有利的。

但是，企業在競爭當中，是比較總體競爭力；當你在一部分的成本上占了優勢的時候，就很容易在其他的地方浪費掉了。

如果優勢并非來自于效率和核心競爭力，長遠來看是有害的。

而且在當地市場上競爭，應該要反映當地的真實成本。不應該享受或依賴各種成本上的優勢，因為這樣的優勢會造成企業效率和競爭力的下降。

買辦公樓的成本分攤、政府提供的各種優惠政策、壓低勞動力成本等等，都屬于成本上的優勢；享受這種優勢，是企業經營層的取巧心法，但這像吃鴉片一樣會上癮。如果企業的整體優勢并非全部來自于營運效率和核心競爭力，長遠來看其實對企業是有害的。

一個企業的整體優勢，應該來自于組織的經營管理和效率、核心技術和產品、成本管控等等，這些才是一個企業真正的核心競爭力。

依靠總部資金優勢來投資辦公樓，以降低辦公室使用成本、利用政府補貼來降低成本和增加利潤、壓低勞工薪資或鼓勵勞工免費加班等等措施，短期看來是有利的，但是長期來看，對企業的整體競爭力是有害的。

你也有一樣的智慧

最近臺灣的熱門話題，包含亞洲硅谷、華航罷工、臺灣勞工低薪、國定假日應該放幾天、應不應該鼓勵員工加班等等；各位朋友看了我這篇文章，心中是不是有了自己的一把尺？是不是有了自己的結論？

現在電視新聞正在報導，華航罷工如火如荼進行中；松山機場和桃園機場的華航航班都已經取消了，看來今天我也飛不了深圳。那么，不妨就借這個機會，把我早就想要分享的這些看法寫出來吧。

臉書朋友邱永明閱讀了本文之后，向我提問：

程總裁，但是我亦聽過不同來源的前輩提及，其實在臺灣的公司營運往往僅能支出當月開支而已，真正最后大賺錢的都是在因為最初公司買辦公室、廠房，而后房價上漲所受益。

似乎說明——臺灣人與外國人賺的錢不一樣?

我的回答：

從三個角度回答你的問題。第一，如果投資者想從房地產賺錢的話，那么他們可以，而且是應該直接投資房地產。他們投資這個企業，原因是這個企業本身的技術、產品和未來的機會。作為一個企業的經營者，把股東對他們的投資，拿去投資在房地產上，是不應該的。

第二，你所舉的例子和其他人所舉的例子都一樣，大都是看到本業虧損最后只好關廠倒閉，但是房地產仍然賺錢。這個我們就必須反思一下，靠投資房地產不務正業，是不是造成企業虧損最后終于倒閉的原因之一？究竟哪一個是因，那一個是果？值得商榷。

第三，一個經營良好的企業，他的投資報酬率應該比房地產還要好。那么把錢投資在房地產上面，從機會成本上面來看，是否是對投資者資金的一種不當運用？

因此，靠著房地產賺錢，是企業經營層的一種投機作為，而產生的副作用，就是削弱了企業的核心競爭力，長遠來講，必受其害。

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